遭遇“黑天鹅” 香港上市公司新城控股未来何去何从?

   受原董事长案件影响,7月4至5日,深陷舆论漩涡的香港上市公司新城控股股价连续两个跌停。据金准资本了解截至上周五收盘,新城控股跌停板封单近270万手,封板资金达百亿元,但当日全天成交量还不到五千手,对此市场猜测,本周新城控股或将迎来更多的跌停板。

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  此外,新城系的两家港股上市公司新城发展控股、新城悦股价也双双暴跌,3个交易日,三家上市公司的市值已蒸发了约400亿元。

  据wind数据显示,截至7月4日,新城控股共有12项股权质押尚未到期,其中10项的质押方均来自第一大股东富域发展,有2笔股权质押的平仓价均在30元左右。这意味着,如果新城控股股价继续跌停,部分大股东质押股份可能面临强制平仓的风险,进而可能引发新城系的资金链风险。

  此外,债券方面,新城控股发行的“15新城01”“18新控05”今天收跌2.59%、2.21%,近两个交易日已经下跌了10.59%。

  作为昔日的“中国房地产十强”,香港上市公司新城控股一直是众多机构投资者,特别是公募基金的重仓股。据wind数据统计,截至一季度末,共有132只基金重仓新城控股,其中44只基金持有新城控股占基金净值比超过了5%。招商沪深300地产、金鹰中小盘精选、富国金融地产等6只基金的仓位超过了8%,将会在此次事件中受冲击更大。

  严峻形势下,基金公司们对新城控股的心理预期也跌至冰点,开始连夜下调估值。截至上周五,已有30余家公募基金公司发布公告,本调旗下基金持有的新城控股的估值,这么多公司同时下调在历史上也颇为少见。

  遭遇“黑天鹅”,是对数万投资者最沉重的打击。但就新城控股而言,更现实的问题是何以为继。这家年销售额超过2000亿元,位居行业第八的地产巨头未来将何去何从?发展将受到多少影响?这些疑问让整个新城集团发展蒙上阴影。

  新城控股于1996年成立常州,2012年11月29日在香港上市,2016年起开始进入高速发展期。克而瑞数据统计,2016年新城控股销售金额为685.2亿元,在当年房企销售排行榜中位列15名;2017年销售金额为1260.1亿元,同比增长87.34%,排在第13名;2018年销售金额为2210.98亿元,同比增长74.93%,进入前十名,位列第八。

  这家从常州发家并已走向全国布局的房企,遭遇了公司发展以来最为严重的一次危机;即使2016年其董事长王振华被曝出接受调查并一度闪电辞职,也不足以与这一次的恶劣程度相比。

  当前,新城控股除了面对资本市场的捶打,更为严重的是,公司实际控制人出事或遭受强制措施而不能履行公司管理职责,往往直接触发企业存续期融资的违约,以及后续融资。

  目前整个资金市场非常紧张,特别是针对房地产的融资,这种情况发生后,银行将可能选择抽贷,而一旦有银行选择抽贷,可能将会引起连锁反应。

  据统计,新城控股和新城发展控股两个平台下面合计拥有存续期债券26笔。截至2018年末,公司账面有未偿还的借贷及可转换债券为835.72亿元。

  这只是目前公开可见的。最近几年,由于行业合作扩张的需求增加,很多公司还会将自己的部分高负债项目通过权益改变方式移出表内,进而降低自己的负债总额。上证所就曾质询新城控股,认为公司有多家持股比例超过50%的合(联)营企业未被纳入合并报表。

  “大家普遍都只看得到房企的表内负债,而表外负债根本无法全部看清,房企的实际负债和资金成本都比年报显示的要高。”一位上市房企资金人士透露。

  比如,新城就在江苏常州通过商业银行定向发行理财产品,利率8%。加上通道之类的费用,相关的融资资金成本将超过10%。

  “对于地产公司而言很重要的就是品牌和口碑,整个新城的业务模式就是通过自己的吾悦广场去和地方政府谈判拿地,获取更加便宜的地价进而实现收益。而公司实际控制人出现的这个情况,将大大降低公司的信誉,也会让很多地方政府不愿意与新城合作。”一位机构分析师表示。

  这家发迹于江苏的地产公司,目前的商业模式几乎是万达翻版,通过商业和地产的双轮驱动,以“吾悦广场”综合体的模式与地方政府谈判勾地,获取比同行更低成本的土地,并通过住宅快速开发回血,进而实现现金流回正。

  新城年报显示,截至2018年底,新城已进入全国98个大中型城市,实现96个综合体项目的布局,已累计开业42座吾悦广场,已开业面积共计390.40万平方米,同比2017年增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比2017年增长107.44%,平均出租率达98.83%。来源:第一财经日报 金准资本综合

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